2015年风水上多病多灾方位,容易生病流产的方位,2015年大凶位置在那里?

tangyiyin 发表于 财运风水 分类,
评论关闭

 311

一、东南方是病符位

 

 

    2015年的二黑巨门星飞入东南巽宫,二黑是大凶星,号病符,二黑巨门所在必生疾病,不宜在它飞临的方位安分睡床,或长期在这个方位休息。二黑星五行属土,东南五行属木,形成木克土的格局凶上加凶。今年家里面老人有慢性病的朋友千万不宜安排老人到东南方的房间去住。这样会使得病情凶上加凶,此方位还需要防止脾胃消化方面的疾病。东南为巽宫,影响人物为:长女;所以会影响年长的女性以及孕妇,也易有流产或者女性有妇科病等事发生。同时,二黑星还代表着小人是非,睡觉在这个方位的朋友。容易招来许多倒霉的晦气的气场与运势。

 

 

 

 二、正西方五黄大凶

 

 

    2015年的正西方飞入五黄廉贞星,所以今年正西方的兑宫极其不妙,五黄为九星中的凶性最大的一颗星,五黄为流年关煞,此方不可兴工动土,否则会招来凶险,主疾病、血光、灾祸、失败、破财、意外等丧事。

 

 

 

此外,五黄加临之东方不可摆放鱼缸黄色、红色饰物,植物也不可,此方位只有凶无吉,办公桌或者床头最好避开此方位,否则影响整年运势,甚至伤人破财。兑宫影响人物为幼女,所以家里和年轻的女性尤其要注意身体。

2004年–2024年八运风水,那些行业发展兴旺?那些行业发展会受阻?风水住宅旺财旺丁?旺财不旺丁朝向。

tangyiyin 发表于 财运风水 分类,
评论关闭

31

“八运”是”三元九运”中”九运”的组成部分。古人把黄帝元年定为始元,此后,每60年为一元或一大运。每过三个甲子,即三元,前后分为上元、中元、下元。每一大运60年分为三个小运,每个小运20年。上元包括一运、二运、三运;中运分为四运、五运、六运;下元包括七运、八运、九运。从黄帝元年到现在,已经经过了79个大运,如今我们正处於2004-2023年的下元第八运。由于每运期间,宇宙中星体的位置不同,对地球影响也有所不同。下面,唐艺尹老师分析八运下的风水堪舆格局。

 

 

    【八运期间,哪些行业发展兴旺?】

 

    八运是艮卦,艮为足,为手,为指,为趾;艮为坐,为跪。因此与四肢相关的行业将会很兴旺。

 

    与”手”相关的行业:魔术,网络,网店,网络销售,录排、计算机、书画、雕刻、针灸、按摩、射击、乐器演奏、鞋业、箱包业、手工工艺等。

 

    与”脚”相关的行业:足球、橄榄球、跆拳道、舞蹈、足疗等等。

 

    与”跪”、”坐”相关的行业,如瑜伽、佛教、茶道,冥想

、等等。

 

 

   【八运期间,哪些行业发展受阻?】

 

    八运属艮土,军队、武器、网络、电信、电力、能源、热能、医疗等重要行业,发展的阻力与限制较大,与七运时期相比发展势头减缓。八运期间,是限制和惩治的20年,非法行业将会得到进一步打击。如:偷盗、色情、赌博、走私、黑社会、毒品等,从而让社会局势得以和谐稳定。例如这两年扫黄风头正盛以及毒品犯罪被捣毁更多。土克水,水资源更加缺乏,依靠水资源的行业在发展上可能受到抑制。

 

 

    【八运期间,哪些住宅丁财两旺?】

 

 

    丁即人口,旺财又旺丁的住宅适合阖家居住。八运期间,以下坐向的住宅既旺财又旺丁:

    坐东北偏北方,向西南偏南方;

    坐西南偏南方,向东北偏北方;

    坐正东偏南方,向正西偏北方;

    坐正西偏北方,向正东偏南方

    坐东南偏南方,向西北偏北方;

    坐西北偏北方;向东南偏南方。

    【八运期间,哪些住宅旺财不旺丁?】

 

    旺财不旺丁的住宅适合年轻力壮的夫妇居住。八运期间,以下坐向的住宅旺财不旺丁:

    坐正西偏西南方,向正东偏东北方;

    坐正东方,向正西方;

    坐正东偏东南方,向正西偏西北方;

    坐正南偏东南方,向正北偏西北方;

    坐正北偏东北方,向正南偏西南方;

    坐正北方,向正南方。

    【八运期间,哪些住宅旺丁不旺财?】

 

    旺丁不旺财的住宅适合老年人居住。八运期间,以下坐向住宅旺丁不旺财:

    坐正东偏东北方,向正西偏西南方;

    坐正西方,向正东方;

    坐正西偏西北方,向正东偏东南方;

    坐正北偏西北方,向正南偏东南方;

    坐正南方,向正北方;

    坐正南偏西南方,向正北偏东北方。

 

 

    【八运期间,哪些住宅不利财丁?】

    损财伤丁的住宅,是最不利的住宅,最好避开。八运期间,以下坐向的住宅损财又伤丁:

    坐正东北方,向正西南方;

    坐正西南方,向正东北方;

    坐正东北偏东方,向西南偏西方;

    坐正西南偏西方,向正东北偏东方;

    坐正东南偏东方,向西北偏西方;

    坐正西北偏西方,向正东南偏东方。

唐艺尹老师:死巷胡同不宜久住,财运难兴,影响健康运

tangyiyin 发表于 财运风水 分类,
评论关闭

3

 

 

 

 

死巷胡同,财运难兴

 

 

 

             入住在胡同里的尽头。多数有彷如“穷途末路”之感,不流通的环境,会失去许多财运机遇。越往里走给人的感觉越潮湿阴暗,且看不见前方,为此,容易影响人心态平衡让人产生消极悲伤的感觉。往往看问题,也容易思想不开阔。家庭多矛盾。

 

 

           唐艺尹老师:在风水上,路的尽头,财运有限。运势受阻碍。同样在医学健康上,潮湿阴暗的地方,易生细菌与污垢之气,人们经常出入来往,就会呼吸到那些污垢气体,不利健康。

 

 

           住久连子女后代运势都受阻碍。风水不佳,不宜长久居住。宜搬迁吉处开运。

唐艺尹老师:大门对着后门开,风水不好!泄财气并且损人丁

tangyiyin 发表于 财运风水 分类,
评论关闭

2

风水学最忌“死气”、“煞气”、“散气”、“泻气”。古人认为“气乘风则散”、“招风易惹祸端”。因此,古往今来,上至帝王将相下至黎民百姓皆十分注重传统风水建筑学,风水学讲究“藏风聚气”。而在居家风水学中,影响最大的气口就是大门。大门是沟通室内与室外气场的重要桥梁,为此,有“千金大门,四两屋”之说。

 

 

 

  现今,很多房屋建筑物,皆不太懂风水环境学。往往许多住宅一开大门就是一眼望穿,室内的后门设计与大门的设计同在一个方位水平线上,大门在风水学上可以起到旺财、旺福的作用,而大厅主收纳、储存、涵盖气场的流通作用,大门对着后门开,一开大门与后门,风水的气场就被冲散了,难起 “藏风聚气”的磁场效应。经云:“直来直去损人丁”,这样的风水布局对家居成员的健康与财运都会有较大的影响。

大门风水讲究,门大屋小,屋大门小都忌讳,最佳开门位置,最佳大门颜色

tangyiyin 发表于 财运风水 分类,
评论关闭

1

大门的风水尺寸有何要求?简单而言就是尺寸与房子应成比例,不可门大宅小,亦不可宅大门小。大门装修的时候,可以根据鲁班尺结合实际情况,去选取合理又吉利的尺寸。

 

 

门户的大小跟房屋的面积必须合乎比例,如果房屋的面积细小,但门户却开得很大,这便相当于家宅有一个大缺口,缺口大当然难以聚财;而如果房屋的面积很大,但门户却开得很小,这情况便会令财气不能纳入家中。所以,一屋之大门,应该跟房屋的整体面积互相配合,不宜过大或过小。

 

 

 

同时,要留意门嵋要与大门一样高度;亦要注意家中的所有房门都不可比大门为大,大门必须为一屋中最大的门户,否则家人便容易漏财。

 

大门家小风水


门是住宅的门面,大门与房屋不相当,将损及房屋的整体美,无形之中,会影响到居住者的形象。门大家小为漏财之格局,相对于家来讲,门太大,揽不住家里的财气和财运,难聚财,难存财。长期下去花销大而入账少,财运就会愈加衰败。

 

大门的风水讲究

 

(1)住宅大门勿做拱形门。

 

(2) 颜色不宜黑色,应配合五行方位。

 

(3) 大门前之铁门不宜密闭,或形状不雅,成铁索状或监牢状。

 

(4)大门不可偏斜(斜门与邪门同音)

 

(5)大门不可一边高一边低。

 

(6)大门破旧宜速更换。

 

(7)大门不可直通後门窗(穿心宅)。

 

(8)横梁不可压在大门上。

 

 

 

大门的风水尺寸


第一,大门高度不可太高,犹如监狱大门(若太小则闭塞,百事不顺旺气不进来),是凶相。

外大门高度六尺半,七尺一寸为佳(比人稍高即可)。

 

第二,外大门应坚固耐用。

 

 

第三,外大门之方向绝对不可顺水流,否则必破财连连。

 

 

第四,外大门颜色黑色及红色,乳白色为佳。

 

 

第五,外大门、内大门、屋内门等不可直线(叁国四门相连),此为穿心煞(如在楼上无妨) 外大门、内大门之文公尺应合财、本字为佳(一.四尺之倍数加减一寸)。 文公尺应量门框实内为标准。 如果贵府之门,文公尺不合者应速改善为吉,不要拖延。

第六,外大门应开在内大门之龙方为吉或正对亦吉。

唐艺尹秘授:收银台风水,店铺收银台到底怎么摆?收银台能摆植物和招财猫吗?

tangyiyin 发表于 财运风水 分类,
评论关闭

1

      风水学上分理气,峦头。理气部份高深莫测,没有师承,难得其中奥妙,得了其中奥妙,也少有人公白天下。这也是为什么风水这一个学问几千年以来,至今还没有得到正式认可,还没有得到普及的原理之一。而峦头呢?却是可以用肉眼去分辨分清的。阴宅上,峦头表现为山峰,龙势,水法,河流,湖泊。阳宅上,峦头表现来街,道,巷,路口,河,路,门口,出入口等。用峦头来作为判定收银台合适与否,也是其中一个重要标准。一般说来,只要收银台不犯以下禁忌,都能盈利,至于大小,尚需理气配合。

 

       一,最忌收银台太高

 

  唐艺尹老师:平时在给一些客人看风水的过程中,都发现一个很大,而且很普遍存在的毛病,就是店铺里的收银台都很高。我问了原因,她们一般说就是为了安全,另外,也是因为保密性。也有人说是听了大师的,收银台一定要高,高了,财就不会露。这样的做法,肯定不对。没错,收银台高了,别人看不见你的钱。但是你想看到别人的钱,也难。因为收银台高了,一定会挡住旺气,一定会挡住“财路”,如果财路,旺气都没有了,还谈什么露财泄财呢?稍微转个脑筋,这些粗俗的观点就不攻自破。

 

 

 

  二,最忌收银台上摆植物或那种招财猫

 

  尽管有些人的收银台平或较低,本来合适。但是却偏偏有人要画蛇添足,比如有人喜欢在收银台上摆招财猫,以为摆了招财猫,财一定来。如果是这样,那么就没有倒闭的店铺了,风水学也从此可以消失于江湖了,事实上,招财猫一点作用都没有,作为摆设,则未尝不可。你的收银台一摆上招财猫,或收银台上摆上一二盆植物,那么,就极有可能会阻挡旺气,财气的到来。如果有人不相信,自己也可以作作试验。比如一张很旺的收银台,你只要往台上摆二盆植物,较高的那类,生意马上会不好,比吃了泻药还要快见效。多数因为挡住财运的缘故。

 

 

 

  收银台是收入钱财的方位,收银台的摆放位置,在风水布局中自然十分重要。风水学认为,聚气则聚财,散气则散财。所以,摆放收银台的方位必须聚气聚财。在商铺中,收银台的摆放有两个方位可供选择,第一个是白虎位,第二个是聚气位,又称财位。

 

 

        当你站在商铺内往外看时,左边是青龙,右边是白虎。白虎方在商铺的右方,右方为不动方,能聚住气,所以,把收银台设在白虎位能守住财。商铺的左方为青龙方,青龙方流动性大,不易聚财,所以不宜设立收银台。其实,在白虎位设立收银台,也是为了适应人们靠右行的生活习惯,当顾客从商铺里面出来时由于习惯也多数会靠右行走,所以将收银台设在商铺的右前方对顾客更方便。这种在白虎位设立收银台的方式,只适合商铺向里深入,且形状为长方形的布局。

 

 

 

  如果商铺的形状为横的长方形或正方形,铺位不够深入,这时可以把收银台设在进门斜对角的聚气位上。如在左边进门,收银台可设在右斜对角的位置,如在右进门,收银台可设在左斜对角的位置。收银台的高度也要适中,柜台过高有拒人于外的感觉,过低又没有安全感。一般来说,收银台高度可在110到120厘米。

 

 

        新进入一个商业用房,或者在某一商铺呆久而感到自己钱财不能聚集,容易散财,很多事情不是很顺利,那就应该考虑到风水布局是否合理,要考虑一下调整的需求,而商铺收银台是钱财进出之地,是商铺的财运的重中之重,其位置及摆放直接影响到商铺风水聚财和散财。

唐艺尹老师谈:旺运风水铺头五大玄机,好店面风水兴旺五大要求!

tangyiyin 发表于 财运风水 分类,
评论关闭

4

 

 

选址 ——— 人气要旺,成行成市

风水讲究气场,对于商业而言,气场就是指人气与商业需求气氛的总和,就是我们日常所讲的商业氛围,这是商机形成的环境基础。所以商铺选择,应该首选人气畅旺或需求畅旺的区域,人气旺自然商机旺;或者选址在成行成市的专业市场,依靠整体氛围的影响力谋求共赢,这样的商铺才更具备创利的优势。

 

 

门前 ——— 宽阔平坦,熙熙攘攘

宅前的一段平台区域,是出入商铺的必经之道,传统风水很重视被称为“明堂”的这片区域,认为是影响宅内运势的咽喉所在。对于商铺而言,这片区域应该保持宽阔而平坦,如此更容易聚集人流与客源;明堂位置古人又称作“朱雀位”,环境以熙攘热闹为宜,更能发挥其吸引人气的功用。

 

 

 

门面 ——— 位置宽敞,装修独特

一个商铺的门面,是顾客的第一印象,它的功用,就好象风水学中的“水”,住宅的水用以吸纳新鲜空气,而商铺的门面,则是为了吸纳人气。故而对外的门面位置,应尽量保持宽敞为宜,昭示出商铺应有的吸引力,门面过窄则难招客;同时门面装修要有个性特色,装潢独特会更容易引起客户的好奇与关注,从而驻留消费。

 

 

内部 ——— 明亮光照,环境优雅

风水理论中,包括观感的和谐。商铺的内部装修格调,应该迎合客户的观感,以明快色泽为主题,配以亮丽柔和的灯照,因为光感是人与生俱来的一种直觉感官,人们会不自觉地避开一些昏暗环境的公众场所,若商铺内光线太暗,店内顾客会失去逗留的兴致,店外消费者也没有兴趣进来。同时店内不宜播放太嘈杂的音乐或广告,内进的客户,注意力已经集中到购物身上,而这些不合时宜的噪音,会令消费者产生烦躁不安的情绪,影响消费欲望。

 

 

经营 ——— 招牌揽客,服务周到

它之所以吸引,是因为它独特,这是经营之道。所以具备独树一帜的特色资源,是商家揽客的重要招数。而风水学是追求和谐的学问,商铺与消费者除了需求上的和谐,经营上也要注意人与人之间的和谐,服务周到笑脸迎客是营商的必备软件,商客人和则生意兴隆。

建筑风水以及商店颜色:五行颜色不可乱用,五色有特殊意义

tangyiyin 发表于 财运风水 分类,
评论关闭

3

 

 

 

按照风水学的五行之说,天地万物是水、火、土、金、木等五种元素构成。天地万物都以五行分配,颜色配五行就为五色,即青、赤、白、黄、黑等五种颜色。

 

 

 

青色,相当于温和之春,为木叶萌芽之色;赤色,相当于炎热之夏,为火燃烧之色;黄色,相当于土,为士之色;白色,等于清凉之秋,为金属光泽之色;黑色等于寒冷之冬,为水,为深渊之色。简化就是,木为青色,火为赤色,士为黄色,金为白色,水为黑色。

 

 

青、赤、黄、白、黑等五色,在中国古代还有特殊的意昧:

 

青色—-永远平和

赤色—-幸福、喜

  黄色—-权力、富、皇帝

白色—-悲哀、平和、雅洁

  黑色—-破坏、沉稳

 

 

因此,中国古代的建筑对颜色的选择十分谨慎,如果是为希望富贵而设计的建设就用赤色,为祝愿和平和永久而设计的建筑就用青色。黄色为皇帝专用颜色,民间的建筑不能滥用,只能用于建筑某个小部分。白色不常用。黑色,除了用墨描绘某些建筑轮廓外,也不多用。故而,中国古代的建筑以赤色为多,在给屋内的栋梁着色时,以青、绿、蓝三色用得较多,其他颜色很少用。

 

人们对颜色所表现出来的习尚,已经不是一种简单的颜色欣赏,而是一种寓含着某种人类情感的凭托物,反映了一个民族的信仰观念

 

 

 

 

于是,在设计商店外观的颜色时,就要注意将之与人们对颜色的传统认识观念相谐调,要使人们接受所附于商店建筑外观的颜色。当然,随着现代文化的发展,人们对颜色的需求也会有所变化。那么,作为商店的经营者,就要主动地去满足人们对颜色的新需求,以颜色的清新、活力、美感来吸引顾客,来达到促销商品的目的。

 

 

要求商店外观造型的谐调,当然也包括着色的谐调,各种颜色搭配谐调等等。商店外观造型颜色的谐调,主要是指建筑物涂了某种为人们所忌讳的颜色,或者是在着色,或者是选择搭配的颜色上,给人们所造成在色感的认识上不相适应的感觉。商店外观造型颜色的不谐调,会影响商店的外在形象。

 

 

按风水的理论,颜色不正,色彩不谐调,都带有煞气。商店外观造型颜色不谐调,就使商店带上了煞气,有了煞气,就要给商店带来凶灾。且不谈风水论,商店外观造型颜色的不谐调,就好似一个人穿了一件不伦不类而遭人厌弃的外装,是应该加以避免的。

 

 

 

借助颜色美化商店,借助颜色烘托商店,这是现代商家运筹商店的崭新意识。

唐艺尹老师风水选址:服装店选址

tangyiyin 发表于 财运风水 分类,
评论关闭

2222

 

 

 

现在的生意人在接手一个服装店的时候一定要考虑再三,以后是否能财源广进,因为店面风水的好坏,直接影响到服装店的客源、人气和盈利。其实风水之意便是建筑所处地势,方位、布局与周边环境、自然、人的和谐关系。那么服装店风水到底有哪些方面需要注意呢?

 

 

 

一、服装店装修风水之看店面位置

3

1.坐北向南.坐东北向西南的位置,位置好,才能旺财旺丁。

 

2.想要店员身体健康,客源旺,店门要开在生气、延年、天医等吉位,商店才会发财。

 

3.店面门前要开阔,要有水有路,热闹,有气,财源才旺,风水才好。

 

4.店门口左边来路由高至低,冲门而来,大吉,门口斜向接水为财。忌门口路向右边由高向低而去。更忌店门口多台阶,如水向外流,难聚财。

 

5.店面不能前大后小或者前小后大,三角形等,要四正,不能缺角。

 

 

 

二、服装店装修风水之看店面布置

 

 

 

 

1.要想财源广进,好风水,收银台一定要放在店中财位。

 

 

2.老板办公室布置在山星或财星旺位或在生气,延年吉位。

 

 

3.财神正对门放在招财吉位,上不能有横梁压顶,下不能养鱼。

 

 

4.店内防漏财,忌开二对流门。

 

 

5.吉祥物如貔貅,金蟾等选择和放置也要讲究。

 

 

 

 

 

三、服装店装修风水之地处繁华,不能偏远

 

 

这一条应该很好理解,按照服装店风水的说法,人愈多气就愈旺,生意就兴隆。从科学的角度说,繁华人多的地方购买力比较旺盛。大多数繁华的地段在十字型和Y字型的交叉口,如果选择在此开店,客流流动性比较大,不利生气。在这样的情况下,可以用一下方法改进:

 

 

1.可以把店铺门的入口改由侧进,或加建一个布的或者竹制的围障。

 

 

 

2.在店前栽种树木和花草,以增加店前的生气和消除尘埃,也有利店面风水。

 

 

 

3.如果位置风尘很大,经过以上的方法对店铺前的生气与煞气的调整后效果不佳,还要注意多在门前洒水消尘,以使店前空气清新;还要勤于清扫和店面门窗的擦洗,清除尘埃。

 

 

 

 

 

四、服装店装修风水之选址开阔避免狭窄

 

 

 

与通常的经营理念一样,选择位置时,店面门前要开阔,接纳八方生气,才有利风水,避免狭窄。对于店面狭窄,或者受遮挡的店店铺,注意以下几个方面:

 

 

 

 

1.尽量拆除店前的遮挡物,使店面显露出来

 

 

 

2.如果无法改变,就把尽量把店面加大高悬、使较远的地方抬头就能看到。

 

 

3.广泛地进行介绍宣传,尽量做到使顾客知道商店的地址、经营的商品,以及商品服务的特点。目前凡是桃源取名测运网唐艺尹老师勘察过风水的服装公司以及卖场,都建议卖家能够多方面经营,实体店的朋友也不要放弃网络市场,以及微信市场。通过照片,以及实际的拍摄,能让客人足不出户就能接触到店里的商品信息,网络购物已成为很多客人的消费习惯。目前已有不少的服装店占尽先机,赚得盆满钵满也不算说得夸张。

 

 

 

4.组织参加附近社会福利活动,以扩大商店的知名度,制造影响。

实际上服装店风水与科学也是相容相同的,包括店铺的选择,位置,经营思路特别是一些基本常识,两者有相当的相似之处,比如说好店面风水位置宜坐北朝南,坐西朝东,门前道路的方向,要勤于打扫等等。我们应该理性看待风水,多思考才能看出店面风水的特别和好坏。

 

 

唐艺尹老师:买房选楼需择吉位才旺运!商业楼盘风水如何选择比较合适?办公楼住宅如何选择趋吉避凶之地

tangyiyin 发表于 财运风水 分类,
评论关闭

1

如果有人想要开一家公司,那么选址是一件非常重要的事情,一个好的位置可能会给我们带来一些好的运势,比如说财运。因此很多人在选择楼盘都是比较慎重的。

 

 

  那么,商业楼盘风水应该如何选择比较适合呢?接下来,就让我们从商业风水的角度一起来学习学习吧!

 

 

商业楼盘风水之选址的重要性

 

  商业楼盘风水之选址

 

  楼盘风水布局,必须遵照“形、气、星、命、日”五个方面系统安排,具体来说,主要应符合以下几方面的要求。现作具体的分析。

 

一、楼盘选址与地块形状

 

         房地产开发楼盘与自建自住房屋的显著区别在于:后者是自建自住,符合自己的要求即可;而前者则是自己建房销售,别人购买入住。这就决定了房地产行业的特殊性,不能只按自己的要求去选址建房,必须符合众多预期客户的要求才成,要市场认可,能卖出去才是成功的。你把自己的楼盘吹得天花乱坠没用,卖不出去你却成了“房东”,这是失败的开发项目。特别是在“买方市场”的环境下,客户越来越成熟、越来越挑剔,要开发出一个成功的楼盘并非易事,这需要全方位、多层面的有机配合才成。当然,风水策划就是其中一个重要方面,因为成功的风水策划,可以使开发商与业主达到双赢的目标。

 

  商业楼盘风水之选址

 

  (一)楼盘位置的重要性

 

  香港某著名地产大亨对房地产开发的一个重要心得是:位置!位置!还是位置!

 

 

  1、位置的分类。

 

  就一个城市而言,用地位置可以作多维空间的划分。

 

  (1)按发达程度分

 

  ①闹事区②市区③郊区

 

 

  (2)按功能分

 

  ①商业经济中心区②政治中心区③文化中心区④住宅密集区⑤工业区

 

 

 

      (3)按交通分

 

        ①主干道区②次干道区③街巷区④快速干道区

 

 

     (4)按山水形势分

 

  ①沿江、河、湖泊区②平地区③丘陵区④半山区

 

  (5)按配套分

 

        ①完全成熟区②准成熟区③半成熟区④不成熟区

 

  (6)按档次分

        ①豪宅区②高尚区③白领区④市民区⑤贫民区

 

 

  以上分类只是从主要的方面作一划分,还可继续分下去。那么,什么样的位置为好,什么样的位置为差呢?一般而言,上面6项的各项子项1——5有递减趋势;即1为最好,2次之……但对于房地产项目开发的角度来看,不能完全按这样的顺序来划分。比如,最好的地区由于开发成本大、市场空间饱和,利润不一定最高;而处于二、三类地区的位置由于开发成本小、市场空间较大,利润反而更高。所以,对于位置好坏的衡量,不能一概而论,特别是对于房地产企业来说,更应以利润为中心作出全面的评价。

 

2、用地位位置的重要性主要表现在:

 

  (1)是小区住户生活质量高低的重要因素;

 

  (2)是销售好坏的重要前提;

 

  (3)是楼盘定位的重要依据。

 

 

  一个住宅小区如果交通不便、购物路远、小孩上学无直达公交车,且周围环境恶劣、噪音扰眠、空气污浊、治安不好,这里住户的生活质量可想而知,销售价格和销售情况也可想而知。这样的位置决定了这个小区的楼盘定位走低档路线:建多层建安成本;高密度扩大建筑面积;低配套降低开发成本。这样,房屋成本低,售价也低,还可占领一部分低收入者的市场,或许还有薄利可图。相反,如果这样的位置你建成高层中高档住宅,势必因房价高而销售艰难。所以,位置是楼盘“角色”定位的重要依据,它决定了你这个楼盘应该建成什么档次、房价多少、卖给什么人等等。

 

 

二、楼盘用地选址的要求

 

 

1、交通状况。包括路要通,公交车辆多,去主要地区如市中心、火车站、长途客运站、机场、码头等快捷方便。

 

 

2、周边配套。包括幼儿园、小学、菜市或超市、银行、中西餐厅、干洗店、士多店、杂货铺、复印店等,以上配套以10分钟步行路程到达为佳。稍远些的还应包括:中学、百货商场、医院、邮局、公园、运动场馆、娱乐场所、酒楼、宾馆等。如能选择重点小学的服务半径范围,则该位置更佳,因小学是按服务半径招生(中学不是,按成绩录取)。如深圳市某小学的服务半径为人民北路以西、立新路以北地区,该片区的楼价比旁边楼盘的楼价,在同档次前提下每平方米要高出1000元至2000元不等,原因就在于小孩可就读该重点小学。

 

 

 

  3、周边环境。工厂发出噪音、废气;酒楼也存在严重污染源;旁边出租屋过多,势必带来人员复杂、治安无保障;菜市旁边常发出恶臭鱼腥味、鸡鸭粪味,且污水横流;垃圾场附近更糟,不仅有碍观瞻,且冒沼气、一氧化碳等毒气;公交车总站空气污浊、车辆太多既扰人清梦又易引发交通事故;医院、消防队旁边也对居住者心理带来很多负面影响;油站太近有火灾、爆炸的恐怖心理;高压电杆、电线穿越宅前屋后或房顶,产生的气场对健康和心理亦有影响;陵园墓地、教堂神庙太近,阴气太重等等,都是周边环境不合格的表现,如用地位置旁边有1至2项,已属不宜,3项以上为不合格之位置。

 

 

 

        4、城市规划。要充分了解用地位置的现状与规划,可借助《法定图则》,了解该地块附近将有什么规划。如果有公园、游乐场等规划,应属潜在利好,售房时可作为一个卖点;如果有立交桥等,那就不怎么美妙了,因立交桥气场太大,出入也不方便。

 

 

 

 

  5、用地规划。每块开发用地都需由政府规划部门核发《建设用地规划许可证》,其中规定了该用地的容积率、覆盖率、建筑面积、功能用途、四至坐标点、退红线要求、车辆出入口、水电出入口等。这些规定都是“刚性”规定,不得违反的。而这些规定基本上是出于城市规划的角度去制定,与开发商的利益常闹矛盾。比如深圳深南大道两边,不能设暴露阳台,这对市容市貌是有利的,但对住户则不利,会影响销售,且这类地方往往每宗地的面积小、容积率高,均要二、三十层才能达到容积率。这样不仅建安成本太高,且有“孤峰耸立”之嫌。所以对此类地要作详细考察,特别是考察该地块的“规划要点”。

 

 

6、用地成本。用地成本包括两大部分:一是取得土地的费用,如你与土地方合作建房,对方出地,你出资,建好后多层建筑为4:6分成(出资者分到60%),中小高层为3:7分成,高层为2:8或1.5:8.5分成。这部分开支实际上是你取得土地的费用亦叫土地权益费;二是交给政府的地价,地价又包括三项:市政配套费、青苗补偿费或土地开发费、土地出让金。土地权益费与地价之和为“用地成本”。用地成本与“位置”关系密切,两者成正比例关系。位置好的项目,虽然用地成本小,但售价上不去,导致用地成本占销售收入的比例反而更大。但这也并非绝对,需具体位置具体分析:现在看,位置好不等于以后也好,位置不好不等于以后也不好,这要看潜质,要有眼光。

 

 

7、楼盘定位。什么样的位置决定了要盖什么样的房子,决定了你盖的房子卖给谁,这是房地产企业生死攸关的重大问题。定位错了,一切都错!比如,在一个周边环境很差的位置设计成高尚住宅,能卖得出去吗?在一个靠山面水、风景宜人的位置建成低档住宅,这不是极大的浪费吗?唐老师认为一般来说,楼盘定位与位置的关系要把握以下原则:

 

 

  (1)闹市区,寸土寸金,难以策划大型园林、休闲场所。宜建60至100平方米的高层住宅,预期买主为公务员、白领、小老板。

        (2)市区内非闹市区,有山或有水的地方,虽然配套比闹市区差,但因用地成本稍低,可策划大型园林、休闲、景观、游乐场所,应建低密度、带电梯、多层大户型的高尚住宅区。

 

 

  (3)周边环境不好,或临工厂、或临快速路,只能建小户型的低档住宅,预期买主为投资型客户、过度型客户、中低收入者。

 

 

8、地块形状。唐艺尹老师提醒大家,选房子或选商业楼盘,一定要注意看房地产整个平面图形。这里面隐藏不少玄机:房地产小区用地以方正或长条形为佳,最忌三角形的边角用地。如属三角形或不规则形,不仅浪费较大,而且难以策划成一个好的小区。

 

 

  9、周边路况。如四周有路、水直冲该地或斜冲斜射过来,是为犯枪煞;有路、水反弓是谓反弓煞。同时,城市立交桥周围也因立交桥之气场太大,必然很多地方又犯反弓,均非吉选。

 

 

  10、地基历史。该地以前是否用于坟场、刑场、寺庙、神庙、看守所、监狱或有集体死亡之事发生过。如有,则不吉。俗话说,“哪个庙没有几个屈死的鬼”?这些地方有阴气、冤气,建住宅实在不宜。同时,地下有地铁、车道、排水沟,也非吉地。